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注冊會計師《稅法》知識點：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應納稅額的計算

一、從價計征

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值x(1-扣除比例)x1.2%÷12x應稅月份

1.房產(chǎn)原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在固定資產(chǎn)賬簿中記載的房屋原價。包括應當繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn)。

2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

3.房屋原值應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值計稅。

4.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

二、從租計征

應納稅額=租金收入x12%

【提示1】個人出租住房暫按4%;

【提示2】租金收入為不含增值稅收入。

三、特殊業(yè)務房產(chǎn)稅計稅方法

1.投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔風險的，被投資方以房產(chǎn)余值計稅;收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的投資方按租金收入計稅。

2.融資租賃的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同約定開始日的次月繳納，無約定的的合同簽訂的次月。

3.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)(實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅)自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由稅務機關(guān)核定。

4.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

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