都有哪些會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)班，推薦正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校，綜合實(shí)力很強(qiáng)。下面為大家分享一些會(huì)計(jì)實(shí)操知識(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)稽查中普遍存在的稅務(wù)問題(一)

1.虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。

某企業(yè)虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。該企業(yè)為了多列“開發(fā)成本”，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)。在稽查實(shí)踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項(xiàng)問題，可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實(shí)。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

銷售部門實(shí)際銷售面積同財(cái)務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時(shí)候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。

3.“先租后售”出售時(shí)資產(chǎn)成本的計(jì)量問題。

該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計(jì)提了部分折舊，在銷售的時(shí)候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計(jì)提折舊部分。造成已經(jīng)計(jì)提的折舊，實(shí)質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

4.外商投資企業(yè)的其他應(yīng)付款科目，多年掛賬，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)國稅發(fā)[1999]195號(hào)文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅”在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號(hào)文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應(yīng)的開發(fā)成本是否真實(shí)，必要時(shí)可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實(shí)真相。

5.房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)租賃收入。

地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實(shí)是否有租戶存在。

6.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題。

一是地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動(dòng)局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。

二是通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額納稅？

7.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損？

在本案件中，由于被查企業(yè)是外商投資企業(yè)，2007年查增的應(yīng)納稅所得額首先彌補(bǔ)了2006年的虧損，然后計(jì)算應(yīng)補(bǔ)稅款。內(nèi)資企業(yè)則在國稅發(fā)[2006]56號(hào)文件中規(guī)定，查增的應(yīng)納稅所得額不允許彌補(bǔ)以前年度虧損。新所得稅法實(shí)施后，究竟如何界定，還很難說。

8.假按揭的稅務(wù)處理。

在本案件中該企業(yè)將按揭款項(xiàng)支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項(xiàng)是以個(gè)人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項(xiàng)調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時(shí)對企業(yè)其企業(yè)取得按揭款項(xiàng)未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行了處罰。

該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實(shí)際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，其財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)質(zhì)是企業(yè)的融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在稅前扣除。

檢查人員認(rèn)為**律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定未假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。實(shí)際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。

吹牛要補(bǔ)稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實(shí)就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用。

根據(jù)國稅發(fā)[2001]142號(hào)文件規(guī)定，外商投資企業(yè)報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補(bǔ)稅。

11.混淆有扣除比例的項(xiàng)目與無扣除比例的項(xiàng)目。

一是將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于外商投資企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%實(shí)際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費(fèi)超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二是將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會(huì)議費(fèi)與差旅費(fèi)。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。

二是固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。在稽查中要特別注意發(fā)生費(fèi)用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時(shí)候，要特別注意對運(yùn)費(fèi)同購進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項(xiàng)，以確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

13.計(jì)算單位工程成本的時(shí)候，未將拆遷面積計(jì)算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當(dāng)期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計(jì)應(yīng)納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個(gè)要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實(shí)，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項(xiàng)目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認(rèn)總可售面積的計(jì)算是否準(zhǔn)確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計(jì)入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認(rèn)計(jì)算銷售成本的時(shí)候已售面積是否符合事實(shí)情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計(jì)算銷售成本的時(shí)候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進(jìn)行核對。

銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個(gè)公式實(shí)質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會(huì)影響銷售成本的確認(rèn)，因此對以上三個(gè)要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因?yàn)闆]有支付款項(xiàng)，對方不開具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。說來說去，還是發(fā)票的問題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。

一是有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票。可以列表檢查。

二是真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實(shí)，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。

三是實(shí)不實(shí)。雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，業(yè)務(wù)實(shí)不實(shí)。即所謂的真票虛開問題。

以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個(gè)方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實(shí)性檢查清楚。總開發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計(jì)算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實(shí)性。以上幾個(gè)方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。

15.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。

本案中，該企業(yè)利用財(cái)稅「2003」26號(hào)文件，軍隊(duì)專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計(jì)未銷售收入，按照預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預(yù)售房款。

有以下幾個(gè)

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