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個人轉讓住房營業稅的稅務處理

按照營業稅政策規定，個人轉讓住房需要按照轉讓收入減除購置原價及相關稅費后，余額按照5%的稅率征收營業稅，但并不是說銷售住房都是按差額征稅。《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規定，個人自建自用住房，免征營業稅。

上述普通住房和非普通住房的標準，普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。不能同時滿足上述三個條件的為非普通住房。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。納稅人出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

從2009年1月1日起，個人將住房贈與其他單位和個人的，也要視同發生應稅行為繳納營業稅。但根據《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）規定，下列贈與行為暫免征收營業稅：1.離婚財產分割；2.無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；3.無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；4.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

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