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買房贈車與銷售折扣納稅有別

A房地產(chǎn)企業(yè)在近期的促銷活動中，舉辦了成交客戶^***活動，*6獎項為一輛價值40萬元的小轎車。若業(yè)主放棄獎項，可直接獲得40萬元的價格折扣。商品房單套售價200萬元。

假設(shè)客戶買房^***享受汽車獎項，A企業(yè)銷售不動產(chǎn)應(yīng)計算繳納營業(yè)稅200x5%＝10（萬元）；銷售獎品寶馬車應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

業(yè)主購房參加^***的獎品汽車價值40萬元，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）的規(guī)定，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。所以，A企業(yè)贈送汽車應(yīng)視同銷售處理，收入為40萬元，計稅基礎(chǔ)為40萬元。

A企業(yè)認(rèn)為，根據(jù)營業(yè)稅、增值稅相關(guān)政策規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除特定行為外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，繳納營業(yè)稅。A企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)只能屬于其他單位，所以應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅不用繳納增值稅。

A企業(yè)在理解上適用政策錯誤，因為該項經(jīng)濟行為并不構(gòu)成混合銷售行為，房地產(chǎn)企業(yè)在該項行為中沒有涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)而是銷售不動產(chǎn)，不能適用混合銷售行為的納稅處理。根據(jù)增值稅“將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”的規(guī)定，涉及的貨物要視同銷售計算繳納增值稅：40÷（1+3%）x3%＝1.165（萬元）。

在個人所得稅方面，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的請示》（國稅函〔2002〕629號）的規(guī)定，個人因參加企業(yè)的有獎銷售活動而取得的贈品所得，應(yīng)按“偶然所得”計征個人所得稅。贈品所得為實物的，應(yīng)以《個人所得稅法實施條例》第十條規(guī)定的方法確定應(yīng)納稅所得額，計算繳納個人所得稅。稅款由舉辦有獎銷售活動的企業(yè)（單位）負(fù)責(zé)代扣代繳。A企業(yè)應(yīng)繳個人所得稅40x20%＝8（萬元）。

若客戶放棄獎項，享受房屋40萬元價格折扣，A企業(yè)銷售凈額為160萬元，按照160萬元簽訂房屋銷售合同。由于營業(yè)稅是對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的“有償”行為進行征稅，按照160萬元計算營業(yè)稅似乎沒有問題。但是《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。因此，減少的40萬元營業(yè)額存在納稅風(fēng)險。

業(yè)主放棄獲獎而享受的商品房價格折扣，僅依據(jù)商品房銷售合同無法認(rèn)定個人所得稅。但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意《個人所得稅法》第十條的規(guī)定，個人所得包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。所得為其他形式的經(jīng)濟利益的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。所以，業(yè)主所享有的價格折扣實質(zhì)上屬于其他形式的經(jīng)濟利益，應(yīng)當(dāng)扣繳的個人所得稅為40x20%＝8（萬元）。這也是企業(yè)容易忽視的地方。

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