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清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【案例1】某公司投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元(轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元)，支付的土地使用權(quán)價款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構(gòu)的證明。

國家規(guī)定城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5，教育費附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。

請根據(jù)以上資料，計算應繳納的土地增值稅。

計算過程如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為110萬元

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元

3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(110+320)x10%=43(萬元)

注：不能按實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元計入。

4、扣除的稅金=1150x5%x(1+7%+3%)=63.25(萬元)

注：按財務相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅應列入企業(yè)管理費用，故印花稅不計入扣除項目。

5、加計扣除=(110+320)x20%=86(萬元)

6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25(萬元)

注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅(和營業(yè)稅)。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除(如以上的50萬元)，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。

7、增值額=1150-672.25=477.75(萬元)

8、增值率=477.75÷672.25x100%=71.07%

9、應納稅額=477.75x40%-672.25x5%=157.34(萬元)

注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，該案例增值額(71.07%)超過扣除項目金額50%，但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額x40% -扣除項目金額x5%。

【案例2】某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項目，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。開發(fā)此項目該房地產(chǎn)公司共支付地價款200萬元(含相關(guān)手續(xù)費2萬元)，開發(fā)成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區(qū)人民政府確定的費用計提比例為10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應交納土地增值稅為：

1.收入總額：1800萬元

2.扣除項目金額：

(1)支付地價款：200萬元

(2)支付開發(fā)成本：400萬元

(3)扣除開發(fā)費用：(200+400)x10%=60(萬元)

(4)扣除稅金：

1800x5%x(1+7%+3%)=99(萬元)

(5)加計扣除費用：

(200+400)x20%=120(萬元)

(6)扣除項目總額：

200+400+60+99+120=879(萬元)

3.增值額：

1800-879=921(萬元)

4.增值比率：

921÷879=105%

因此適用三檔稅率。

5.應納稅額：

879x50%x30%+879x(100%-50%)x40%+(921-879)x50%=328.65(萬元)

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