福州會計短期培訓(xùn)班，師資力量是決定機構(gòu)實力的關(guān)鍵因素。下面一起來看看會計知識。

評估法計征土地增值稅需注意的要點

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和條例規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式應(yīng)為：應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額x適用稅率)。在實際的工作中，土地增值稅應(yīng)納稅額的計算方法應(yīng)該分為以下五種：查賬計征法、預(yù)征計征法、評估價計征法、發(fā)票抵扣計征法和核定計征法。《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

對于用房地產(chǎn)評估價格計算土地增值稅方式，納稅人需注意以下三個要點。

評估收入與評估扣除項目金額采用的方法不同

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

可見，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時評估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入采用的是市場比較法評估的房地產(chǎn)交易價格，評估扣除項目金額采用的是重置成本法評估的房屋成本，兩種方法在評估原理上有著本質(zhì)的區(qū)別。

舉例說明，某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新。該企業(yè)已按500萬元出售價格向稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅。但稅務(wù)機關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估該企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估價格應(yīng)為800萬元。其他因素暫不考慮。則：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為按市場交易價格進(jìn)行評估的價格800萬元;(2)扣除項目為按重置成本法評估的價格=600x70%=420(萬元);(3)增值額=800-420=380(萬元);(4)增值率=380÷420x100%=90.48%;(5)應(yīng)納稅額=380x40%-420x5%=131(萬元)。

房價地價分別填報

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。綜上所述，在計算舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅時，不僅要注意舊房及建筑物的評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)，而且要注意取得土地使用權(quán)所支付的地價款是扣除項目中與評估價格并行的項目。也就是說舊房及建筑物的評估價格中不包含取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

評估費用可否扣除

財稅字[1995]048號文件第十二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

此外，需要明確的是，財稅字[1995]048號文件第十一條規(guī)定，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

注意其他稅金的扣除

《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，按下列順序確定其營業(yè)額：(一)按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定;(二)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定;(三)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本x(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅地字[1988]025號)第九條規(guī)定，依照《印花稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)在合同簽訂時按合同所載金額計稅貼花。可見，納稅人出現(xiàn)《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定的“隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的”或“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的”兩種情形而按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時，扣除項目中的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅要按上述方法確定營業(yè)額計算，印花稅應(yīng)按雙方簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額計稅。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年月10月向某商業(yè)企業(yè)(關(guān)聯(lián)企業(yè))出售A辦公樓，售價為300萬元。同年12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司向某集團(tuán)總公司出售B辦公樓(與A辦公樓屬于同一期的開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)成本基本相同)，售價為600萬元。則該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司在就A辦公樓轉(zhuǎn)讓收入向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申報計算繳納土地增值稅時，扣除項目中的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅為600x5%=30(萬元)，城建稅為30x7%=2.1(萬元)，教育費附加為30x3%=0.9(萬元)。

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