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返還的土地出讓金應(yīng)沖減開發(fā)成本

公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施，是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本--土地征用費及拆遷補償費”。

企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已交納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。

相關(guān)稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3000x5%）150萬元。返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的經(jīng)濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。因此，企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，如果可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計算土地增值稅清算收入。如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費中。

（五）會計處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。

收到返還款時，如是補貼行為（單位：萬元，下同），則借記：銀行存款3000；貸記：開發(fā)成本3000.如是購買行為，則借記：銀行存款3000；貸記：營業(yè)收入3000。

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