01

房屋租賃合同

公司在租賃辦公場所時需要簽訂房屋租賃合同，關(guān)注以下幾點：

租賃方：單位（物業(yè)開發(fā)票）、個人（代開發(fā)票）

租賃期限：一般一年以上

免租期：如果要進行裝修，在裝修期間根據(jù)租賃時間長短，給予1-3個月的免租期

付款方式：付三押一等

02

印花稅

一說到合同，大家首先就會想到印花稅，簽好房屋租賃合同后，印花稅該怎么交呢？下面一起來看一看吧！

印花稅：按租賃金額千分之一，租賃雙方都要繳納。

優(yōu)惠政策：財稅[2019]13號 財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知

自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

常見問題：

①一次簽訂多年合同如何繳納印花稅？

答：印花稅按照合同的簽訂金額繳納，需要在簽訂合同的當(dāng)月一次性申報繳納印花稅。

②合同金額中包含押金如何繳納印花稅？

答：如果在合同中明確規(guī)定了押金的金額，在計算印花稅時可以扣除押金。如果沒有明確標注押金金額，就按合同總金額計算繳納印花稅。

③無償使用如何繳納印花稅？

答：沒有合同或者合同金額為零的按5元繳納印花稅。

03

房租押金的會計處理

房租押金計入“其他應(yīng)收款”科目，可以按“其他應(yīng)收款-房租押金-房東名稱”或“其他應(yīng)收款-房租押金-房東名稱”進行設(shè)置。

附件：經(jīng)審批的支出憑證，銀行付款回單，押金收據(jù)復(fù)印件（一般在退租退押金時會要求退回押金收據(jù)，所以憑復(fù)印件記賬，原件單獨保管。）

04

房租的會計處理

1、一次支付多個月份房租該如何記賬？

支付期間超過一年計入“長期待攤費用”，支付期間在一年以內(nèi)計入“預(yù)付賬款”。按月攤銷計入成本費用。

原則：在租賃房屋沒有變化的情況下，每月計入成本費用的房租應(yīng)是一致的。

2、免租期租金該如何處理？

對于出租人提供免租期的，承租人則應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進行分攤，免租期內(nèi)應(yīng)當(dāng)確認租金費用。

舉例如下 ：

A公司將其一套寫字樓辦公室出租給B公司，租賃期為5年，租金每月2萬元，免租期為2個月。

實際支付租金=（5*12-2）*2=116萬元

每月租金=116/（5*12）=1.93萬元

3、房租費用如何分攤？

管理部門計入管理費用，營銷部門計入銷售費用，生產(chǎn)車間計入制造費用...

4、租賃一個辦公室，不同部門共同使用，如何進行分攤？

按使用面積或者按人數(shù)。

若公司較小，人員不多，房租金額不大，可以簡化處理，全部計入管理費用。

5、無償使用股東等提供的辦公住所該如何處理？

無需賬務(wù)處理。

05

不動產(chǎn)租賃增值稅

一般納稅人出租房產(chǎn)：9%

注：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

小規(guī)模納稅人：5%

一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票可否抵扣進項稅額？

取得增值稅專用發(fā)票，就可以抵扣。

特殊情況：用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，不允許抵扣進項稅額。

06

不動產(chǎn)租賃企業(yè)所得稅

沒有取得租賃發(fā)票怎么辦？

參考《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）的規(guī)定。

第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標準是個人從事應(yīng)稅項目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點。

起征點：增值稅起征點的適用范圍限于個人。

增值稅起征點的幅度規(guī)定如下：

（一）銷售貨物的，為月銷售額5000-20000元；

（二）銷售應(yīng)稅勞務(wù)的，為月銷售額5000-20000元；

（三）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元。

省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和國家稅務(wù)局應(yīng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

租賃稅費由公司負擔(dān)，但稅費的繳款人為房東，該怎么處理？

稅費納稅義務(wù)人為房東，不允許在公司企業(yè)所得稅稅前扣除。

07

不動產(chǎn)租賃個人所得稅

為員工租房的個人所得稅：

1.現(xiàn)金發(fā)放住房補貼

員工取得的住房補貼屬于工資、薪金所得。公司屬于員工個人所得稅的扣繳義務(wù)人，在代扣員工工資、薪金個人所得稅時，應(yīng)將該補貼并入員工當(dāng)月工資，計繳個人所得稅。

2.公司租房免費提供給員工居住

個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。該租房費用屬于員工取得的其他形式的經(jīng)濟利益，屬于工資、薪金所得范圍。公司需將租房費用并入員工工資總額，代扣代繳員工的個人所得稅。

3.個人租房憑租房發(fā)票到公司報銷

員工報銷租房費用，不論發(fā)票開具的抬頭為個人還是公司，圴屬于員工取得的工資、薪金所得。公司需將租房費用并入其工資總額，代扣代繳個人所得稅。

為員工租賃住房：

公司為員工發(fā)放的住房補貼、公司為員工租房取得抬頭為公司發(fā)票的租房支出、員工憑公司抬頭發(fā)票報銷的租房支出均屬于職工福利費范圍，應(yīng)計入公司職工福利費，在不超過工資薪金總額14%的部分可以稅前扣除。

08

不動產(chǎn)租賃房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。