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物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)稅金及附加的會計核算

物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，按照物業(yè)檔次和服務標準實行有償服務。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和其他經營活動中取得的各項服務性和經營性收入，稱為營業(yè)收入，分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入兩部分。

主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主，主要包括：為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共^***費；為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦^***費；為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務，諸如家電維修、室內裝裱、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務費。

確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則和結算方式

按照財政部發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》中關于“企業(yè)應當在勞務已經提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”的原則規(guī)定，企業(yè)無論采取哪種服務和結算方式，都應以此為基礎確認營業(yè)收入的實現(xiàn)，方能正確計算征收物業(yè)管理公司應繳納的營業(yè)稅金及附加。

確認營業(yè)收入的實現(xiàn)應當區(qū)分下列幾種情況：

采取交款服務的方式，服務費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，確認營業(yè)收入。

采取定期預收服務費的方式，應在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務（一般以月度為結算期）后作為營業(yè)收入的實現(xiàn)，此時，服務費已收取，服務已提供。

采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下，服務已提供，服務費要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。出租房租金收入，應按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確定租金收入的實現(xiàn)。如果合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現(xiàn)。

采取托收承付結算方式，應在勞務已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后，作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

物業(yè)大修收入則應經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會，或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同（協(xié)議）的，應當根據(jù)合同（協(xié)議）所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計征范圍

鑒于物業(yè)管理服務本身就是一種商品，而物業(yè)管理費便是物業(yè)管理服務的“價格”，因此，物業(yè)管理公司和業(yè)主應當以價值為基礎，遵循合理、公開，收費與服務水平相適應的原則，采用物業(yè)服務包干制或物業(yè)服務酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費，并以上述經確認的服務性業(yè)務收入額為征稅對象和計稅依據(jù)，向主管稅務機關繳納營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，其計征范圍和注意事項如下：

1.物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的管理費，還應包括向房產開發(fā)商收取的尚未租、售的空關房產的管理費；服務費還應包括保潔費、保安費、公共設施養(yǎng)護費、停車費等收費；維修費應包括維修材料及人工費；租賃費還應包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務性業(yè)務收入，均以5%稅率計征營業(yè)稅。

2.物業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費收入計征5%的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費、垃圾處理費等各種業(yè)務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電信局、環(huán)衛(wèi)部門款項后的余額，計征5%的營業(yè)稅。

3.物業(yè)管理公司以提供勞務的形式，從房屋“三項”維修基金（不含據(jù)實列支的專用存儲款）中取得的收入，計征5%的營業(yè)稅。

4.物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶帶開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應照章征收5%營業(yè)稅。

物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的會計核算

物業(yè)會計應按規(guī)定設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶，核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應繳納的營業(yè)稅等，貸方登記結轉額，月終將余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶應無余額。物業(yè)會計于月終按“應納稅額＝營業(yè)額x稅率”公式，計算出當月應繳納的營業(yè)稅，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅金”賬戶。

案例

某物業(yè)管理公司2011年9月實現(xiàn)并確認的各種服務性業(yè)務收入共計94300元，按5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加。其稅額計征和賬務處理如下（單位：元）：

1.計算營業(yè)稅：94300x5%＝4715（元）。

借：營業(yè)稅金及附加　　4715

貸：應交稅費　　4715

2.計算城市維護建設稅：4715x7%＝330.05（元）。

借：營業(yè)稅金及附加　　330.05

貸：應交稅費--應交城市維護建設稅　　330.05

3.計算教育費附加：4715x3%＝141.45（元）。

借：營業(yè)稅金及附加　　141.45

貸：其他應交款--應交教育費附加　　141.45

至于物業(yè)管理公司在提供服務中發(fā)生的費用性稅金，諸如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等按規(guī)定在“管理費用”賬戶核算。

最后，物業(yè)會計還要把物業(yè)管理公司申請并已經稅務機關批準的減免營業(yè)稅的相關賬務，按下列步驟處理完畢：

減免稅金有事前減免和事后減免兩種情況。事前減免是指在公司實際繳納稅金前稅務機關給予減免。公司應先按稅率計算出當月應繳稅費，從中扣減稅務部門批準減免的稅額，然后計算出實際應繳稅費，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅費”賬戶等。

事后減免是指在公司實際繳納了稅金以后，稅務部門再減免退回給公司已繳納的稅金。公司在收到退回的減免稅金時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“營業(yè)外收入--補貼收入”賬戶。

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