房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表涉稅分析，如果不太了解沒有關(guān)系，本文數(shù)豆子搜集整理了相關(guān)信息，請大家參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表涉稅分析

（一）大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預(yù)收部分房款，在預(yù)收賬款科目核算。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收到正式銷售開發(fā)產(chǎn)品需要較長的時間周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的長期負(fù)債，進(jìn)而造成資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)利潤數(shù)據(jù)的片面性，影響了對企業(yè)盈利能力的判斷。 房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實(shí)際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實(shí)際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實(shí)，影響報(bào)表使用者對企業(yè)盈利能力的判斷。

（三）期間費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，很難通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利水平，勢必影響到對企業(yè)經(jīng)營情況的真實(shí)反映和主觀判斷。使主管稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的信息與實(shí)際情況產(chǎn)生差異，造成稅源監(jiān)控失靈。

（四）開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復(fù)雜因素的存在，開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會計(jì)利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。如：有些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應(yīng)及時進(jìn)入開發(fā)成本核算的成本費(fèi)用未能及時列支，開發(fā)成本也就不能及時轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品賬面數(shù)與實(shí)際數(shù)有較大出入。

如何對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)解析？

1、貨幣資金科目分析。貨幣資金包括庫存現(xiàn)金、備用金、各種銀行存款和在途資金等，如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，可能存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤；如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。應(yīng)收賬款中很可能有關(guān)聯(lián)交易形成的應(yīng)收款，關(guān)聯(lián)交易定價的合理性、關(guān)聯(lián)交易的真實(shí)性應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款， 以達(dá)到少交稅或不交稅的目的。

4、預(yù)付帳款科目分析。通常此科目期末金額不大。企業(yè)采購慣例是采購時不付清貨款，對方就不開具發(fā)票，但有時可能原材料已經(jīng)收到并投入使用，暫估入賬， 費(fèi)用已發(fā)生，計(jì)提入帳，但成本費(fèi)用(發(fā)票在匯繳清算還末到)不允許稅前扣除。如果在預(yù)付帳款中出現(xiàn)反常，貸款企業(yè)無故存在大量預(yù)付帳款，一定要非常警惕。

5、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

6、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)和用途。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。同時我們還要關(guān)注固定資產(chǎn)的使用情況，如：企業(yè)將自有房屋免費(fèi)給關(guān)聯(lián)企業(yè)使用未視同銷售。

7、投資性房地產(chǎn)科目分析。所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

8、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時扣除。

9、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自己開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況，由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。

10、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

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