房地產(chǎn)企業(yè)可以差額開票嗎，關(guān)于開票的問題一直是各位會(huì)計(jì)們關(guān)注的，本文數(shù)豆子為大家整理了相關(guān)內(nèi)容，一起來看看。

房地產(chǎn)企業(yè)可以差額開票嗎

答：舉例來說，A房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前以10000萬元獲得某地塊土地使用權(quán)，2018年評估后以20000萬元作為出資成立子公司B，B公司同樣為房地產(chǎn)企業(yè)且為增值稅一般納稅人。那么，A公司如何開具增值稅專用發(fā)票并計(jì)算繳納增值稅？B公司如何作進(jìn)項(xiàng)扣除？

以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股，實(shí)質(zhì)是以土地使用權(quán)獲得被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)繳增值稅。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知 》（財(cái)稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。因此，A公司可選擇適用簡易計(jì)稅方法差額扣除，應(yīng)繳增值稅476.19萬元，計(jì)算公式為（20000-10000）÷（1+5%）×5%。這個(gè)問題在稅法中有明確的規(guī)定，因此實(shí)務(wù)中不存在爭議。

有爭議的是，A公司如何開票，是按差額開票還是全額開票？B公司如何抵扣進(jìn)項(xiàng)？是按A公司差額納稅的金額確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額并抵扣，還是按全額計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

筆者認(rèn)為，A公司應(yīng)該全額開票，票面增值稅稅額為952.38萬元，計(jì)算公式為20000÷（1+5%）×5%，B公司按全額952.38萬元作進(jìn)項(xiàng)稅扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條對增值稅發(fā)票的開具作了規(guī)定，除財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的外，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

這說明，除現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的情形外，其他情形均不得使用差額征稅開票功能，應(yīng)按全額開具發(fā)票。目前，僅轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)并選擇簡易計(jì)稅方法的納稅人，在自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，可使用差額征稅開票功能開具發(fā)票。

現(xiàn)行稅收法律法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價(jià)款，未規(guī)定不得全額開具增值稅發(fā)票。因此適用一般計(jì)稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發(fā)票。

另一方面，按照增值稅“差額征稅全額開票”原理，上家按差額征稅，全額開票給下家，下一家繼續(xù)按差額征稅，全額開票給下下家，下下家才能全額進(jìn)項(xiàng)抵扣，直到消費(fèi)者這一最終環(huán)節(jié)。

根據(jù)這個(gè)原理，下家房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅總額，應(yīng)是所有上游企業(yè)差額納稅的合計(jì)，只有在收到全額發(fā)票的情況下，方能作全額進(jìn)項(xiàng)扣除。

事實(shí)上，原江西省國稅局在《關(guān)于全面推開營改增試點(diǎn)政策問題解答（八）》中也規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按規(guī)定選擇差額納稅，現(xiàn)行政策未規(guī)定差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此可按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用開具增值稅專用發(fā)票。

因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)以營改增前獲得土地使用權(quán)投資設(shè)立子公司，選擇簡易計(jì)稅方法的，應(yīng)按全額開票給子公司，申報(bào)時(shí)差額申報(bào)納稅。子公司按全額計(jì)算并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

什么是差額開票？

差額增值稅發(fā)票指：

簡單地說，銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=本月應(yīng)交所得稅。

有兩種做法：

1。對于當(dāng)月沒有預(yù)交增值稅的

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

這個(gè)“應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）”的余額一般在貸方；如果余額在借方，就不要做上面的兩個(gè)分錄，也不要下面的分錄，進(jìn)項(xiàng)稅留抵扣。

下月初繳增值稅：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

貸：銀行存款

2.對于當(dāng)月有預(yù)交增值稅的

預(yù)交時(shí)：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（已交稅金）

貸：銀行存款

月末：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交稅金）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交稅金）

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交稅金）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（已交稅金）

這個(gè)“應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）”的余額應(yīng)在貸方，因?yàn)槠髽I(yè)一般不會(huì)預(yù)先多交的。

下月初繳增值稅：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（未交稅金）

貸：銀行存款

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)可以差額開票嗎，也介紹了什么是差額開票。作為一名房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)，特別是主管稅務(wù)的會(huì)計(jì)，一定要明白，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)也是可以差額開票的，具體的開票方法如本文所講。如果你不是很明白，那么咨詢一下數(shù)豆子在線老師吧，可以給你更好的回答。

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