營改增后房地產開發企業需要交哪些稅？

發表于：2018-09-25 15:13:01
分類：會計實務

　　營改增后房地產開發企業需要交哪些稅？
　　一、取得土地環節
　　開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
　　1、契稅
　　應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)，廣州為3%
　　2、印花稅
　　應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
　　印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%
　　二、建設開發環節
　　取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
　　1、土地使用稅
　　應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額
　　注：廣州市規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定。
　　2、印花稅
　　常見的合同如下：
　　印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%+建筑安裝工程承包合同金額×0.3%+借款合同金額×0.05%
　　三、銷售環節
　　取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
　　1、增值稅
　　增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
　　注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。
　　2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
　　預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。廣州市城建稅為(7%)、教育費附加(3%)、地方教育附加(2%)。
　　3、土地增值稅(預繳)
　　預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率
　　預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
　　4、印花稅
　　印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
　　5、企業所得稅
　　銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
　　待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。
　　四、房產稅“何時”繳納
　　房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應納稅款。
　　

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