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房地產企業土地增值稅相關財務核算

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由于房地產開發行業的特殊性,在房屋開發過程中企業先獲得對客戶的預售款,待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定:“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。”會計處理主要涉及以下幾個方面的內容:預繳土地增值稅的核算、計提和預提土地增值稅的核算、匯算清繳土地增值稅的核算。

一。 預繳土地增值稅的核算

房地產企業收到預收款項時,不能確認收入,會計分錄:

借:銀行存款

貸:預收賬款

對于預收款,需要預繳土地增值稅,預繳稅款時借:應交稅費----應交土地增值稅

貸:銀行存款

此時,由于收入未能確認,不能將預繳的稅金計入當期損益。

二、計提和預提土地增值稅的核算

預收款項確認為收入時

借:預收賬款

貸:主營業務收入

同時,對已繳納的稅金,計提土地增值稅并計入當期損益借:營業稅金及附加

貸:應交稅費----應交土地增值稅

土地增值稅是取得預收款時先預繳稅金,清算時再匯算清繳、多退少補。根據權責發生制原則和收入與費用配比原則,企業還需要預提一定金額的土地增值稅,以避免低估費用和負債、高估利潤。預提該部分稅金時借:營業稅金及附加

貸:其他應付款----預提土地增值稅(此處不宜貸記“應交稅費----應交土地增值稅”科目,因為從稅法角度講,納稅義務還沒有發生,計入應交稅費易引起誤解。)在這里,計提是根據預繳的稅款提取的土地增值稅,預提是對超過預繳稅款部分提取的土地增值稅,實務中計提與預提往往混用。

三、匯算清繳土地增值稅的核算

匯算清繳土地增值稅時,如果總稅款大于計提和預提數,則對于其差額借:營業稅金及附加

貸:應交稅費----應交土地增值稅

同時

借:其他應付款----預提土地增值稅

貸記“應交稅費----應交土地增值稅

如果總稅款小于計提和預提數,則對于其差額

借:應交稅費----應交土地增值稅

貸:營業外收入

同時

借:其他應付款----預提土地增值稅

貸:應交稅費----應交土地增值稅

實際補交稅款時

借:應交稅費----應交土地增值稅

貸:銀行存款

四、 確認遞延所得稅資產

房地產企業預提土地增值稅后計入其他應付款,但在當年計征所得稅時不允許稅前扣除,這就造成了其他應付款賬面價值與計稅基礎的不一致,形成可抵扣暫時性差異,從而需要確認相應的遞延所得稅資產。此時,會計處理為:

借:遞延所得稅資產

貸:所得稅費用----遞延所得稅費用

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