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房屋出租合同中免收租金條款的稅務(wù)處理

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房屋出租合同中免收租金條款的稅務(wù)處理

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號) 第二條規(guī)定:“對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”第三條規(guī)定:“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價”

根據(jù)以上法律規(guī)定,如果出租人存在免費(fèi)收取租金而出租房屋的情況,務(wù)必在免收租金期間按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此,實(shí)踐中,當(dāng)出租人與承租人簽訂了免收租金條款的經(jīng)營性租賃合同的情況下,根據(jù)“合同與稅務(wù)處理相匹配”的原理,依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定在免收租金期間,出租人必須按照照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

免租期的租金如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定,租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函「2010」79號)規(guī)定,租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,在租賃期內(nèi),出租人可對上述已確認(rèn)的收入根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則,分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

根據(jù)上述規(guī)定:

(1)預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn),也應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),稅收與會計(jì)確認(rèn)收入會產(chǎn)生時間性差異,企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)年應(yīng)作納稅調(diào)增處理,計(jì)入預(yù)收當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額,計(jì)征企業(yè)所得稅。

(2)國稅函「2010」79號對《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定的補(bǔ)充修改,意味著企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內(nèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。但出租人分期均勻確認(rèn)租金收入必須同時具備兩個條件:

一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。

二是租金為提前一次性支付。

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