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最近我連續(xù)遇到幾個(gè)朋友咨詢,地下建筑物該如何繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,今天統(tǒng)一寫篇文章來解答這個(gè)問題。
首先需要明確一個(gè)問題:地下建筑物需要繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅嗎?答案是:一般情況要繳,特殊情況不繳。
如何判斷繳稅呢?應(yīng)該分兩種情況來看,一是單獨(dú)建造的地下建筑物,二是和地上相連的地下建筑物。
單獨(dú)建造的地下建筑物
房產(chǎn)稅:財(cái)稅【2005】181號文規(guī)定,如果用于工業(yè),以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;如果用于商業(yè),以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
這里出現(xiàn)了一個(gè)大家不常見的名詞“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”,其實(shí)就是原先的原值打個(gè)折扣。至于這個(gè)折扣是多少,需要看當(dāng)?shù)厥〖壎悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定。應(yīng)稅房產(chǎn)原值再扣減一定比例10%~30%(扣減比例也是當(dāng)?shù)厥〖壎悇?wù)機(jī)關(guān)決定)是房產(chǎn)余值,房產(chǎn)余值乘以稅率1.2%就是應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
出租的房產(chǎn),按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。也就是說,出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅,地上建筑物是怎么計(jì)算,地下建筑物就怎么計(jì)算,在此一視同仁,沒有區(qū)別。
城鎮(zhèn)土地使用稅:財(cái)稅【2009】128號規(guī)定,“地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?!背擎?zhèn)土地使用稅也是有優(yōu)惠的,可以減半征收。
面積如何確定呢?“已取得地下土地使用權(quán)證的,按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款?!?/p>
每次我看到這個(gè)政策,總是在慶幸的同時(shí)又有些擔(dān)心,因?yàn)槲矣龅綄?shí)際問題都是有土地使用證的,有土地面積的。如果真沒有呢?“地下建筑垂直投影面積”我一想這個(gè)詞就有些頭皮發(fā)麻,這該怎么計(jì)算?眼睛,能看懂,手,不會算。
與地上建筑相連的地下建筑
房產(chǎn)稅: 財(cái)稅[2005]181號規(guī)定,對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
簡而言之一句話:房產(chǎn)稅地下建筑視同地上。
城鎮(zhèn)土地使用稅:沒有文件單獨(dú)對此規(guī)定。但按照《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。同一塊面積,地上建筑物已經(jīng)繳了占地面積的土地稅,地下建筑物占地就不需要再繳稅了,否則就成了重復(fù)征稅。
有一個(gè)咨詢問題是,地上建筑物是住宅,個(gè)人單獨(dú)把地下室出租了,問是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢?按照財(cái)稅(2008)24號規(guī)定:“對個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。”地下室根據(jù)房產(chǎn)證上的認(rèn)定,也是住房,所以出租地下室也免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
這么一梳理,大家是不是對地下建筑的房產(chǎn)、土地稅該如何繳納更清晰了呢?
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