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房屋出租如何節(jié)稅

李先生在北京城區(qū)內(nèi)擁有一套已經(jīng)建好并居住了30多年的兩居室，有意出租，同時計劃將房屋修繕一新。現(xiàn)在有兩個承租人有意向租下這套房子，一個是商貿(mào)公司，初定月租為2500元；另一個是個人（用于居住），初定月租為2000元。

根據(jù)相關(guān)稅收政策和北京市地稅局出臺的征管規(guī)定，個人出租房產(chǎn)，房主可以自愿選擇分稅種計征方式或者按綜合征收率計征方式計算繳納稅款。

在按照綜合征收率繳稅方式下，如果李先生將房屋租給商貿(mào)公司，每月應(yīng)納稅款2500x5%=125元，租給個人每月應(yīng)納稅額2000x5%=100元。在分稅種計算繳納稅款方式下，出租給商貿(mào)公司和個人的分種稅計算如下：

1．營業(yè)稅根據(jù)北京市地稅局的規(guī)定，對于按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅減按3%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的 營業(yè)稅仍應(yīng)按5%稅率征收。同時，應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。北京東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝城建稅稅率為7%； 在郊區(qū)縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，稅率為5%；其余的稅率為1%。教育費附加的稅率為3%。但是，個人出租房屋月租金收入在5000元以下的免征營業(yè)稅，所以李某將 房屋租給兩位求租者中的任何一位，均可不繳納營業(yè)稅。

2．房產(chǎn)稅對于個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。租給商務(wù)公司，房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2500x4%=100元；租給個人，房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2000x4%=80元。

3．印花稅房屋出租合同所涉及的雙方分別按“財產(chǎn)租賃合同”稅目，使用千分之一稅率貼花計稅。房屋租賃合同，凡屬個人生活居住的暫免計稅貼花。租給商務(wù)公司，房主應(yīng)當一次性繳納印花稅2500x0.001=2.5元；租給個人，房主應(yīng)納印花稅0元。

4．個人所得稅對個人出租房屋取得的所得稅暫減按10%的稅率征收個人所得稅。租給商務(wù)公司，房主每月應(yīng)納個人所得稅2500x10%=250元；租給個人，房主每月應(yīng)納個人所得稅2000x10%=200元。

計算后可以得出結(jié)論，假定房屋的租期為1年，那么租給商務(wù)公司，房主1年應(yīng)繳納稅款4202.5元，凈收益為30000－4202.5=25797.5 元；租給個人，房主1年應(yīng)繳納稅款3360元，凈收益為24000－3360=20640元。因此，如果必須分稅種計算繳納稅款，李先生應(yīng)該將房屋租給商 務(wù)公司。

由于在計算繳納個人所得稅時，在出租過程中發(fā)生的有關(guān)稅費（需提供合法憑證）可以在稅前扣除。其中允許扣除的修繕費 用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直到扣完為止。因此，李先生可以選擇在出租期間進行修繕。扣除一次修繕費用，就可以抵扣 個人所得稅款800x10%=80元。在按照綜合征收率方式繳稅，在5%的綜合征收率中，0.5%為個人所得稅征收率。如果修繕費用為9600元，按照綜 合征收率方式繳稅，1年可少繳個人所得稅48元；分稅種計算繳納稅款，1年可少繳個人所得稅960元。

在修繕房屋的情況下，李先生選擇將房屋租給商務(wù)公司，如果分稅種計算繳納稅款，租期內(nèi)應(yīng)納稅3242.5元；按照綜合征收率方式繳稅，租期內(nèi)應(yīng)納稅1452元，因此，李先生應(yīng)該選擇按綜合征收率繳納稅款方式。

需要注意的是，2008年3月1日起出租住房，按照《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定的優(yōu)惠稅率執(zhí)行。

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