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營改增后增值稅房地產開發賬務處理

房地產開發企業“營改增”后，一般說來核算增值稅時，應在“應交稅費”一級會計科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”“待抵扣進項稅額”“增值稅留抵稅額”“增值稅檢查調整”5個二級明細科目進行會計處理。

其中大部分增值稅的會計核算，是通過“應交稅費—— —應交增值稅”二級科目的借、貸方設專欄來進行的。

借方應設置5個專欄來填寫會計分錄。

進項稅額：記錄企業購進貨物、無形資產、不動產、接收加工修理修配勞務、應稅服務用籃字;退回購進貨物、無形資產、不動產、接收加工修理修配勞務、應稅服務用紅字。

進項稅額轉出：記錄企業購進貨物、無形資產、不動產、接收加工修理修配勞務、應稅服務發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規定轉出的進項稅額。

已交稅金：記錄企業已繳納的增值稅額，包括一般計稅方式下，房地產企業在不動產所在地預繳的增值稅。企業已繳納的增值稅額用藍字登記;退回多繳的增值稅額用紅字登記。

轉出未交增值稅：記錄企業月末將當月應交未交的增值稅轉出的金額。

減免稅款：記錄企業按規定抵減的增值稅應納稅額。

“應交稅費—— —待抵扣進項稅額”二級會計科目。記錄企業取得不動產當月的待抵扣40%部分的進項稅額，取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣，轉入“應交稅金—— —應交增值稅(進項稅額)”科目。

“應交稅費—— —增值稅檢查調整”二級會計科目。凡企業被檢查后應調減賬面進項稅額或調增銷項稅額和進項稅額轉出的數額，借記有關科目，貸記本科目;凡檢查后應調增賬面進項稅額或調減銷項稅額和進項稅額轉出的數額，借記本科目，貸記有關科目;全部調賬事項入賬后，應結出本賬戶的余額。

以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化。一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%;小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅數豆子整理的。

房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少。由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低。而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低。最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少。

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