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一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅收入計(jì)算

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一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅收入計(jì)算

答:按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下:

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

則其銷項(xiàng)稅=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)*11%

不含稅收入=銷售額-銷項(xiàng)稅

 

土地增值稅的應(yīng)稅收入

按財(cái)稅[2016]43號(hào)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

則一般計(jì)稅方式下,土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)*11%;

也有同行認(rèn)為,土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+11%);

該方式?jīng)]有考慮土地的進(jìn)項(xiàng)稅問(wèn)題,按2016年18號(hào)公告規(guī)定,雖然土地沒有直接進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣,但事實(shí)上已經(jīng)把土地的進(jìn)項(xiàng)稅問(wèn)題考慮進(jìn)去了,因此,如果用該種方法確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入,那么按財(cái)稅[2016]43號(hào)的規(guī)定,允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不計(jì)入扣除項(xiàng)目,則應(yīng)將土地涉及的進(jìn)項(xiàng)(虛擬)不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目,也即土地增值稅扣除金額中須減少土地的虛擬進(jìn)項(xiàng),即土地價(jià)款÷(1+11%)*11%。

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