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土地出讓金可以抵減的銷項稅額會計分錄

1、按照允許抵扣的稅額沖減成本。《關于印發增值稅會計處理的規定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規定：企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。……待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，……，貸記"主營業務成本"、"存貨"、"工程施工"等科目。

基于上述幾個政策法規，房地產企業土地成本抵減的銷項稅額的如何進行處理？目前主要有兩種聲音，一是適用22號文的規定沖減成本；二是作為政府補助計入營業外收入。

應視為政府補助，計入"營業外收入"。

財會(2016)22號文規定的是"抵扣"的稅額，不應適用"抵減"的情況。"抵扣"是進項稅自銷項稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減"，會計處理應包含兩層意思，一是企業支付的土地出讓金是免稅的，是應全額列計成本科目的；二是政府規定房地產項目上游的土地"免稅"，從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格，這是政府鼓勵下的市場行為，政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額，這是政府給予房地產企業的一種稅收補助，且只有在增值稅納稅義務發生時間才允許"抵減"，即結轉收入成本時，應是"與收益相關"，應計入"營業外收入"。

土地成本的"抵減"應不同于旅行社業務的"抵減"。旅行社允許以抵減的形式確保企業稅負不增加，是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業的個體工商戶、交通運輸業的無法開具專票的客運服務，為了確保企業稅負不降低，才允許以"抵減"的形式穩定企業稅負。

營改增后房地產企業的土地出讓金的賬務處理怎么算？

答：出讓方式取得土地使用權價款抵減的銷項稅額=[按規定支付的土地價款÷(1+11%)]×11%，在銷售計算銷項稅額時逐步處理；

建立備查簿(項目、可售建筑面積、土地出讓金、按規定支付的土地價款、可抵減銷項稅額)？ 產權移交確認銷售收入的同時，當期房產銷售相關的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業成本Dr。 應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減) [按規定計算出的可轉入本期抵減金額]主營業務成本(紅字)

復核和登記備查簿(銷售和未售建筑面積，本期、累計、尚待扣除的土地價款，本期、累計、尚可抵減銷項稅額)

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×按規定支付的土地價款。

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