房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理怎么做，經(jīng)常有小伙伴遇到這個問題，下面由數(shù)豆子為大家整理相關(guān)內(nèi)容，一起來看看吧。

房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理怎么做？

答：售后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現(xiàn)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。

按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）作為計稅依據(jù)，計算繳納增值稅。另外，在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價外收費或開具發(fā)票分解計稅依據(jù)的漏洞。

按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》相關(guān)規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者與初始直接費用之和作為租入資產(chǎn)的入賬價值，同時考慮以后期間可以抵扣的增值稅額。（可以抵扣增值稅，適用于2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，出租方收取的利息部分可以開具增值稅專用發(fā)票，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票；2016年5月1日之后的售后回租業(yè)務(wù)屬于貸款服務(wù)，承租方支付的利息部分不得抵扣進項稅，應(yīng)該計入固定資產(chǎn)入賬價值）。

企業(yè)所得稅處理：根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

因此，在融資租賃期間，每年會計上財務(wù)費用中分?jǐn)傔M來的未確認(rèn)融資費用、成本費用中計提的折舊、分?jǐn)偟奈磳崿F(xiàn)售后租回損益與承租人所得稅上作為財務(wù)費用(屬于融資利息部分)扣除金額之間的差異，在相關(guān)年度需要作相應(yīng)的納稅調(diào)增或納稅調(diào)減。

商業(yè)房地產(chǎn)售后回租的涉稅風(fēng)險有哪些？

1、將不動產(chǎn)“售后回租”與動產(chǎn)“融資租賃”混為一談，引發(fā)濫用稅收政策的涉稅風(fēng)險。“售后回租”兼具銷售和融資兩方面特點，是現(xiàn)代企業(yè)融資新型方法之一。商業(yè)地產(chǎn)促銷模式下的“售后回租”是將房產(chǎn)先出售并辦理過戶手續(xù)，同時簽訂租賃協(xié)議，此應(yīng)屬于一般性售后回租，故不能適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告［2010］第13號）中關(guān)于不征收增值稅的規(guī)定。

2、偷稅、漏稅的涉稅風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時，涉及向購房者收取購房款和支付租金兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)。有不少企業(yè)為簡便處理和促進銷售，將兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)合二為一，即用租金抵沖相應(yīng)的購房款或首付款，無形之中既降低了銷售環(huán)節(jié)的計稅基礎(chǔ)，又降低了未來租賃環(huán)節(jié)的計稅基礎(chǔ)。

3、未履行代扣代繳義務(wù)的涉稅風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”促銷模式下，購房者往往是個人，這些投資者在獲取租金收益的同時需要繳納相應(yīng)的增值稅及附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅等。在購房者個人未能履行自行納稅申報義務(wù)的前提下，應(yīng)由商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)履行法定的代扣代繳義務(wù)。

4、隨意降低計稅基礎(chǔ)的涉稅風(fēng)險。“售后回租”的租金回報水平一般是以投資者購買的房產(chǎn)總價作為計算基礎(chǔ)，再乘以相應(yīng)的租金回報率，以此得出相應(yīng)的年租金金額或月租金金額。在實際操作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商可能會故意壓低售價，一方面降低房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的計稅基礎(chǔ)，另一方面在未來少付投資者租金，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的“三大稅”。

房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理怎么做？小編為大家梳理的上文中已經(jīng)做了全面的介紹，認(rèn)真學(xué)習(xí)完上文的財務(wù)，相信你對房地產(chǎn)的售后回租又有了新的理解和認(rèn)識，實務(wù)處理中不會的地方還有數(shù)豆子的老師在線手把手教你哦。