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房地產(chǎn)成本管理是什么,在會(huì)計(jì)行業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到此類問(wèn)題,下面由數(shù)豆子為大家整理相關(guān)內(nèi)容,一起來(lái)看看吧。
【成本估算】
它的輸入是:工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。
資源需求:就是資源計(jì)劃編制的輸出,包括人力、材料、設(shè)備三大需求,關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。
資源單價(jià):就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材X元/噸,人工X元/天,可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè),等。
活動(dòng)歷時(shí)估算:完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng),每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門(mén)按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。
帳目表:對(duì)帳目成本進(jìn)行分類(如人工、日常用品、材料)監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。
有了上述基本資料,根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段,分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段,則采用類似估算法;在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法;在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同,所用的方法不同,估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。
根據(jù)上述估算結(jié)果,可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算。
成本管理計(jì)劃:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段,其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過(guò)程,因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程,成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。
詳細(xì)依據(jù):在作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定,假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫(xiě)的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。
成本估算:完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化,其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。
【成本預(yù)算】
成本預(yù)算的輸入是:成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。
成本估算:前面已作介紹。
工作分解結(jié)構(gòu)(WBS):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果,這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是,不論估算還是預(yù)算,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的,并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同,其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,這種情況屢屢發(fā)生,如在可行性研究中,定義某地塊做中檔住宅開(kāi)發(fā),在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅,在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步,實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開(kāi)發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開(kāi)發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果,成本就無(wú)法預(yù)算。
項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃:按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏,按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。
根據(jù)上述輸入,再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。
成本預(yù)算:就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上,它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配,從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn),如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較,從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。
【成本控制】
它的輸入是:成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。
績(jī)效報(bào)告:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中,隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫(xiě)的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。
變更申請(qǐng):導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多,開(kāi)發(fā)范圍發(fā)生變更(增大或縮小),必須引起成本的變化;時(shí)間的巨大調(diào)整,會(huì)引起成本的變化;項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化;關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書(shū)面形式來(lái)完成。
對(duì)上述引起成本變化,首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理,核實(shí)變更的合理性,核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更,那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算,其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。
經(jīng)過(guò)上述過(guò)程,我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中,根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本,根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告,可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本,這樣作出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完工估算。
在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析,不能被動(dòng)的變更成本,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況,要主動(dòng)的采取糾正措施,或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。
【成本組成】
1、土地費(fèi)用
土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓,招標(biāo)出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊,通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中,土地費(fèi)用約占20%,并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
2、前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃,設(shè)計(jì)費(fèi),可行性研究費(fèi),地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低,一般不會(huì)超過(guò)6%。
3、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程,設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等,又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看,約占整個(gè)成本的40%左右。
4、市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路,自來(lái)水,污水,電力,電信,綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施(如學(xué)校,幼兒園,醫(yī)院,派出所等)和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施(如糧店,菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中,該項(xiàng)目所占比例較大,我國(guó)一般在20%~30%左右。
5、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用,它包括管理人員工資,差旅費(fèi),辦公費(fèi),保險(xiǎn)費(fèi),職工教育費(fèi),養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小,一般不會(huì)超過(guò)2%。
6、貸款利息
房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),需要投資數(shù)額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小,融資額度的多少有密切關(guān)系,所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。
7、稅費(fèi)
稅費(fèi)包含兩部分:一部分是稅收,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加),契稅,企業(yè)所得稅,印花稅,外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等;另一部分是行政性費(fèi)用,主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用,項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi),商品房交易管理費(fèi),大市政配套費(fèi),人防費(fèi),煤氣水電增容費(fèi),開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。
8、其他費(fèi)用
其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi),各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等,在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。
以上就是關(guān)于房地產(chǎn)成本管理是什么的詳細(xì)介紹,更多與此有關(guān)的內(nèi)容,請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注數(shù)豆子,希望本文對(duì)你有所幫助。
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