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用土地房屋抵還貸款需要交什么稅?

這個(gè)問題表面看是稅務(wù)上的問題，但又不能簡單的拿稅法來套。稅務(wù)部門之所以那認(rèn)定你該交這交那稅，我想他們也有他們的道理，從稅法的角度來說，他們沒錯(cuò)。

但關(guān)鍵是抵債資產(chǎn)有它的特殊性，我認(rèn)為不能簡單地套稅法，因?yàn)樘椎挠袝r(shí)牽強(qiáng)附會(huì)。有時(shí)我也"想不通"，下面我談?wù)剬Υ藛栴}的看法： 一、首先，還得先從抵債資產(chǎn)的概念、取得說起。 抵債資產(chǎn)的形成是借款人不能按照規(guī)定期限償還在銀行貸款，銀行通過合法手續(xù)以借款人或保證人的抵押物或其他資產(chǎn)抵償貸款本息形成的待處理資產(chǎn)。

依照有關(guān)規(guī)定，抵債資產(chǎn)變現(xiàn)后才能視為貸款的收回，貸款借據(jù)也不能結(jié)清。

銀行對抵債資產(chǎn)不能私自留用，如確有需要，也要嚴(yán)格履行固資購建審批手續(xù)。從以上規(guī)定不難看出：

1、抵債資產(chǎn)是銀行沒有辦法的辦法才取得的，是不良貸款的一個(gè)轉(zhuǎn)換形式。

(抵債資產(chǎn)的自身的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重也很高)

2、抵債資產(chǎn)名義上說"資產(chǎn)"，確切地說是"待處理資產(chǎn)"，更確切的說是"有名無實(shí)"的資產(chǎn)，和傳統(tǒng)意義上資產(chǎn)定義不同。因?yàn)椴荒芩阶粤粲茫瑳]有變現(xiàn)還不能視做貸款的收回。

3、既然以物抵債，實(shí)物的種類繁多，肯定不是純貨幣資產(chǎn)，必然要交易變現(xiàn)。

二、其次，我稅務(wù)部門無非對那些抵債資產(chǎn)中的房產(chǎn)、土地、汽車、財(cái)產(chǎn)等提出納稅的要求。正如你所說的那些稅。例如：房產(chǎn)在銀行保管時(shí)要交房產(chǎn)稅、土地使用稅，出售時(shí)按照交易金額交營業(yè)稅、附加稅等。

這時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，就是依照稅法的有關(guān)規(guī)定做出的結(jié)論，相信稅法有關(guān)條款你也看了。確實(shí)，不好找出反駁的理由。心里想不通的理由：其實(shí)也是實(shí)際情況。

并且，本來銀行的抵債資產(chǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)高的資產(chǎn)，有時(shí)抵債資產(chǎn)變現(xiàn)后連貸款的本金都不夠，這無疑加大了銀行處理抵債資產(chǎn)的難度。我認(rèn)為，這些稅的征收，是稅務(wù)機(jī)關(guān)是對納稅主體不明造成，這些資產(chǎn)還說不好歸誰，就得交這稅交那稅。

如同，郵電企業(yè)收到了抵帳香煙，就得交消費(fèi)稅。金融企業(yè)是特殊的企業(yè)，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，快變成了百貨公司。不過，我認(rèn)為如果銀行變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)變現(xiàn)超出了貸款本金，用于歸還的貸款利息是要交營業(yè)稅及附加，因?yàn)樗罱K變現(xiàn)增值了，收回了貸款的本息。

(一)營業(yè)稅及附加(出讓方)：

1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。

(二)印花稅和契稅(雙方)：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0。05%的印花稅。

2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

(三)土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

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