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注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》預(yù)習(xí)：契稅法

第八章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法

知識(shí)點(diǎn)：契稅法

（一）征稅對(duì)象

契稅征稅對(duì)象具體包括以下五種具體情況：

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓（出讓方不交土地增值稅）

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國(guó)家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計(jì)算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

2.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅）

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買賣（符合條件的轉(zhuǎn)讓方需交土地增值稅）

幾種特殊情況視同買賣房屋：

（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房產(chǎn)現(xiàn)值（折價(jià)款）繳納契稅；

（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅）；

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

（3）買房拆料或翻建新房。

4.房屋贈(zèng)與（非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅）

5.房屋交換（單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅）

（1）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。

（2）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。

（二）計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；

（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；

（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；

（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

（5）房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

①采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。

②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。

（6）對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

2.應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)x稅率

（三）稅收優(yōu)惠

重點(diǎn)關(guān)注以下幾項(xiàng)：

1.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

2.債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。

3.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

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