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物業公司要用主營業務成本這個會計科目嗎

主營業務成本是指物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所所發生的各項支出，包括物業管理成本、物業經營成本和物業大修成本。

(一)賬戶的設置

為了總括地反映和監督物業管理企業主營業務成本的發生情況，應設置"主營業務成本"賬戶."主營業務成本"賬戶用來核算物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務發生的各項支出，其借方登記各項實際成本的發生額，貸方登記各項主營業務成本的結轉數，月末將當期發生的主營業務成本結轉"本年利潤".本賬戶應當按照經營成本的種類設置明細賬，一般包括"物業管理成本"、"物業經營成本"和"物業大修成本"科目。

(二)物業管理成本的核算

物業管理成本是指物業管理企業利用自身的專業技術，為物業產權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損而從事日常維修、管理活動所發生的支出.物業管理成本按成本對象進行歸集，分為公共性服務成本、公眾代辦服務費成本和特約服務成本三類。

1.公共性服務成本的核算

公共性服務成本是指物業管理企業為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化等而發生的各項支出.內容包括對公用設施(如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等)的維修保養費用、公共環境衛生的清洗費用、綠化費用、保安費用等.公共性服務成本一般包括材料費用、工資及福利費和間接費用。

材料費用包括企業在物業日常維修保養、保潔綠化、公共秩序維護等活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

人工費用包括直接從事維修保養、保潔綠化、公共秩序維護的人員工資、社會保險、以及提取的福利費等。

間接費用包括物業企業所屬管理單位管理人員的工資、獎金、福利費，固定資產折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等.(實行一級管理可直接計入管理費用)

例20 順發物業管理公司1月份修理小區道路用料3000.00，設施設備維護費用料1100.00環境綠化出包費3000.00，以現金方式支付。

根據有關出庫單和支付資料，會計分錄為：

借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本 4100.00

貸：原材料---A材料 3000.00

---B材料 1100.00

例如21順發物業管理公司1月份發放計提從事物物業業日常工作人員工資16800.00元，繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。

會計分錄為：

借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本 16800.00

貸：應付職工薪酬---工資 16800.00

例 順發物業管理公司1月份繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。

借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本 4814.11.00

貸：應付職工薪酬----社保費 4814.11

2.公眾代辦性服務成本的核算

公眾代辦服務成本是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視收視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而發生的支出.一般情況下多位人工費用，應根據物業企業的工資結算單和作業派工單等資料等進行核算。

例23 順發物業管理公司 2013年1月4日向山水人家小區10號樓各業主代收12月份自來水費共計1200.00元，12月份電費7000.00元，并按l%收取代辦服務費.為此物業需發生40.00元人工費支出

根據相關資料，會計分錄為：

借：主營業務成本-物業管理成本-公共代辦服務成本 40.00

貸：應付職工薪酬---工資 40.00

3.特約服務成本的核算

特約服務成本是物業管理企業對管轄區內各業主和租住戶的個別需要提供特殊服務而發生的支出.如業主家務服務、裝修服務、自用設備維修等.主要成本部分是人工費和耗用材料費。

例24 順發物業管理公司2013年1月接受山水人家小區內100戶業主的特約委托，要求為其提供每戶每周5小時的衛生清潔服務，耗用人工費用5000.00元，清潔等材料1000.00元。

計算成本時，賬務處理如下：

借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本 6000.00

貸：應付職工薪酬---工資 5000.00

貸：原材料 –清潔材料 1000.00

例順發物業管理公司2013年1月接受山水人家小區內3戶業主的特約委托，要求提供暖氣的改造服務，完成該項工程耗費人力費用6000.00元，領用材料5000.00

計算成本時，賬務處理如下：

借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本 11000.00

貸：應付職工薪酬---工資 6000.00

貸：原材料 ----暖氣材料等 5000.00

例 順發物業管理公司2013年1月接受山水人家小區業主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一業主委托照顧病人，共發生人工費500.00元，

根據有關資料，會計分錄為：

借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本 500.00

貸：應付職工薪酬---工資 500.00

(三)物業經營成本的核算

物業經營收入是指物業管理企業經營業主管理委員會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施而發生的各項支出.如經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施等的租賃費和相關費用.如果根據經營活動的內容，對房屋建筑物和公共設施等添加設施、改變了原房屋建筑物和公共設施的用途和功能并用于經營，如從事美容美發、超市等經營活動發生的支出在其他業務成本中核算。

例 順發物業管理公司2013年1月經營山水人家小區內停車場租金3000.00元;游泳館租金1000.00元. 現金支付。

根據有關付款憑證，賬務處理如下：

借：主營業務成本--物業經營成本--停車場 3000.00

--游泳館 1000.00

貸：庫存現金 4000.00

例 順發物業管理公司2013年1月經營山水人家小區內羽毛球場租金500.00元.現金支付。

根據付款憑證，會計分錄為：

借：主營業務成本--物業經營成本--羽毛球場 500.00

貸：庫存現金 500

(四)物業大修成本

物業大修收入是指物業管理企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新改造等工程活動而發生的工程支出.物業管理企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，既可以自行承擔，也可出包給專業公司承擔。

例 順發物業管理公司2013年1月承接的山水人家小區的電梯的大修，發生工資費用5800.00，耗用材料8200.00 元

電梯的大修成本確認的賬務處理如下：

借：主營業務成本--物業大修成本--電梯 14000.00

貸：應付職工薪酬---工資 14000.00

物業公司代收水費如何向業主開票?

答：

1、如果代收水電費的單位沒有與水電供應單位簽訂委托代收水電費協議，會視為銷售水電，需要繳納增值稅.這時代收水電費的單位必須向業主開具增值稅發票，有兩種情況：

(1)代收水電費的單位為增值稅一般納稅人，業戶要求開具增值稅專用發票的話，收水電費的單位應向業主開具增值稅專用發票，同時也可抵扣支付給電業局的電費增值稅。

(2)代收水電費的單位為增值稅小規模納稅人，業戶要求開具增值稅專用發票的，可到稅務機關代開。

2、如果代收水電費的單位與水電供應單位簽訂了委托代收代繳合同，收水電費的單位只是負責代收代繳，平價收取水電費，則應由水電供應單位向業戶開具發票.收水電費的單位不用出具發票。

根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，需要按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

提供物業服務的一般納稅人轉收代付自來水水費(不包括污水處理費及水資源費)，可全額開具增值稅專用發票，開具時不需要選擇"差額征稅"功能。

物業公司要用主營業務成本這個會計科目嗎!物業公司代收水費如何向業主開票的內容，會計小編就介紹到這，物業公司代收水電費不需要向交開具發票，應由水電供應單位向業戶開具發票.本文還介紹了物業公司代收水電費怎么繳稅的內容，希望這些能幫助大你們。

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