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土地價值計(jì)入房產(chǎn)原值如何征收房產(chǎn)稅

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問:財(cái)稅〔2010〕121號文件中規(guī)定,對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。

在實(shí)際計(jì)算時,對房產(chǎn)原值包含的地價如何計(jì)入還有不同的觀點(diǎn),主要是對積率大于0.5的情況。比如,宗地容積率是0.8,其土地面積是1萬平方米,全部地價是1000萬元,那每平方的地價就是1000元;若其房屋的建筑面積是8000平方米,這些房屋的實(shí)際占地面積是6000平方米,計(jì)入房產(chǎn)原值的地價是多少?是1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅,還是按建筑面積以800萬元(8000×1000)或按占地面積以600萬元(6000×1000)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅?

答:《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)規(guī)定的很明確,此條規(guī)定有兩層意思:一是對“宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。”這里主要是對部分單位如倉儲企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性,占地面積大,稅負(fù)增加過多,需給予一定照顧,允許只將部分土地的地價計(jì)入房產(chǎn)原值征稅,即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。”二是對宗地容積率大于0.5的,“無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價”,即一律將全部地價計(jì)入房產(chǎn)原值。

因此,應(yīng)將1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

例如:

某企業(yè)為增值稅一般納稅人,2020年4月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權(quán),用于建造面積2萬平方米的廠房,發(fā)生建筑成本和相關(guān)費(fèi)用為3000萬元,全部項(xiàng)目于2020年底竣工驗(yàn)收并投入生產(chǎn)使用(不考慮增值稅的影響)。計(jì)算該廠房征收房產(chǎn)稅應(yīng)確定的房產(chǎn)原值。

解:本案例宗地容積率低于0.5(2÷5=0.4),應(yīng)按建筑面積的2倍確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價,即1500÷5×2×2=1200(萬元),因此該廠房征收房產(chǎn)稅所確定的房產(chǎn)原值=(1200+3000)=4200(萬元)(財(cái)稅〔2010〕121號第三條)。

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