“ 土地增值是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，通常占到稅負(fù)三分之一，也是幾個稅種里面理解難度最大、變化最大的一個稅種，所以有必要專門分析。”

1、土地增值稅

土地增值稅，是單位或個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物時，根據(jù)轉(zhuǎn)讓取得的增值額為課稅對象征收的一種。征收土地增值稅可以加大房地產(chǎn)的開發(fā)和交易調(diào)控力度，有助于抑制炒房行為，避免從房產(chǎn)交易中獲得暴利；同時能增加國家的財政收入。

土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額。開發(fā)土地的成本、費用。新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%和60%。房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過程中，產(chǎn)生高增值的多征稅，低增值的少征稅，沒有發(fā)生增值額的不征稅。

(一)增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%；

(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

園區(qū)開發(fā)稅種中土地增值稅相對比較復(fù)雜，在土增稅難以準(zhǔn)確計算的情況，企業(yè)一般按照預(yù)收款或開具發(fā)票金額，預(yù)繳1%~3% 的土地增值稅；比如江蘇省規(guī)定：南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

2、如何節(jié)稅

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地必須繳納土地增值稅，不能逃避任何納稅責(zé)任，但可在政策和法律的范圍內(nèi)進(jìn)行合理節(jié)稅。

首先要確認(rèn)收入，這個相對比較明確，但也可以通過適當(dāng)規(guī)劃來分拆收入，因為土地增稅稅率高，其他收入繳稅的費率低，比如有的收入可以分為銷售服務(wù)收入或會員咨詢費。

其次重點是如何計算扣除項目。以下費用可以扣除：①取得土地使用權(quán)產(chǎn)生的成本；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。這里面可以將管理和財務(wù)費用進(jìn)行統(tǒng)籌。

再則，要關(guān)注臨界點。一方面考慮提高銷售價格帶來的收益，另一方面考慮降低銷售價格帶來的稅收優(yōu)惠，對兩者進(jìn)行綜合權(quán)衡，從而選擇最優(yōu)方案。

符合清算條件后，再按照實際銷售額、扣除項目等數(shù)據(jù)，計算并補繳其余部分的土地增值稅。如果清算后補繳的土地增值稅金額較大，適當(dāng)延遲繳稅時間，也是一種有效的節(jié)稅途徑。

另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。這也給了園區(qū)操作空間，可選擇按新建房或存量房繳納土增稅。